佳兆业:抢跑十年的人

原标题:佳兆业:抢跑十年的人

抢跑十年的人

2011年初,十个年轻人走进了深圳盐田区东北部的一片村庄,他们笑呵呵地挨家挨户访问,找村民聊天拉家常,嘘寒问暖。但迎接他们的,要么是紧闭的户门,要么是:

挥起的扫把。

这群年轻人,是来和村民谈拆迁的。那年一月,佳兆业和万科、中海同台竞技,竞争盐田旧改项目,过去这个项目流拍过两次,最近一次在2008年,政府补贴五亿,房企也因为算不过账来放弃了。

这次,政府拿出11亿资金补贴,才终于等到人出手。不过当时盐田房价才一万元左右,算一算,利润也就在这六个小目标的差额里了。

佳兆业也没想在盐田挣多少钱,只是要树立一个大型旧改项目标杆。竞比时,万科提出住宅拆赔比1:1,佳兆业最终获胜,条件是:

1 :1.03

佳兆业也没想到,当年一平米多补偿0.03平米的让步会在十年后,给他们带来多么大的惊喜。只算资金成本,佳兆业在如今寸土寸金的深圳投入很低,但如果算上时间和耐心,佳兆业其实是最高的。

这是一个涉及十三个村庄,5000多户村民的大型项目,仅仅是繁杂的宗族关系就让外人望而却步了。

但佳兆业的年轻人们没怕。他们不放过一点和村民交流感情的机会,端茶倒水是家常便饭,村民出去遛弯他们也在屁股后面跟着,人家干活他们就:

帮着带孩子。

为了表示诚意,他们在项目设计阶段,就挨家挨户的征求意见,为村民个性化定制户型。有的村民打算日后当包租公,就设计了小面积为主的户型;打算分给儿女,房间面积就会大一些。

回迁房也位于回迁地位置最中心,离地铁和学校最近,佳兆业又户均赠了送10%的面积。最后,佳兆业还保证,整体搬迁项目所获得净利润的10%:

将用于支持村集体发展。

就这样,在村里笑呵呵的忙了两年后,盐田项目终于成功启动了拆迁签约。2018年,佳兆业的签约安置指标达到了政府的要求,开始开发销售部分。107万方的回迁地中,大约四十万留给了佳兆业。

此时,盐田的房价已经翻了四倍。项目一期开盘售价四万五,2020年又涨到了五万二。三年时间,盐田项目的房子还剩不少,就已经实现一两百亿的销售额了。

这周,佳兆业宣布2020年销售额突破千亿。营收557亿,净利润54亿,毛利润率28.5%。在大家利润率纷纷下滑的时候,佳兆业的利润大幅提升,这当然离不开盐田等旧改项目结算的高利润支持。

现在,佳兆业已拥有201个旧改项目,占地面积超过5000万方,其中86%都在广州和深圳。去年,他们仅仅转化了香港、深圳、广州的9个项目,就带来了640亿的可售货值。

而集团又在一年内,新增了五十多个项目。深圳项目的拿地成本,只有:

大约1.4万每平米。

招拍挂制度落地近二十年了,房地产行业进入微利时代后,如何拿到还有利润空间的土地变成了一个问题。

2009年,深圳还很年轻,城市化率还不高,城市里200平方公里的旧改土地,有大量工业用地,需要改变出让年限,吸引开发商支持。深圳因此出台规定,旧改项目可以协议出让土地,这给房企找到了一条,招拍挂之外的用地渠道。

跟随深圳的人不多。两年后,媒体把旧改开发商名头给了佳兆业,他们在深圳房价均价,还不到一万七,旧改利润并不高的时候,签约了400万方深圳旧改项目。

当初那样的机会,现在已经很少了。

今年一月下旬,一家前几年销售额突飞猛进的央企,在南沙区召开了广州区域年会。过去一年,身处大湾区的他们,公开市场拿下的大量高价地,很多都亏了,有的项目售价和楼面价差不多,集团利润腰斩。

区域领导在最后总结时说,大湾区这地儿,招拍挂没戏了,土地溢价太高,他忽然提到:

闯旧改吧,城市化率91%了,再不搞就搞不过人家了。

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